Инвестиции

Как создать ПАССИВНЫЙ ДОХОД с недвижимости, или ОТПУСК НА ВСЮ ЖИЗНЬ

Руслан Сухий

Профессиональный инвестор.
Генеральный директор компании
RENTAVED ESTATE.
Ведущий YouTube канала №1
о доходной недвижимости
«РЕНТАВЕД».
Instagram:@ruslan_rentaved
Кто из нас не любит путешествовать? А представьте, что вы можете поехать в любую точку мира, да еще и в любое время, когда захотите! «Нет, – скажете вы. – Это невозможно. А как же работа?!» Гость редакции нашего журнала – профессиональный инвестор Руслан Сухий – знает, как позволить себе отпуск на всю жизнь. «Для путешествий нужно свободное время и деньги. И только пассивный доход позволяет сочетать в себе эти два элемента», – уверен он. Сегодня Руслан поделится с нами секретами, как создать постоянный пассивный доход с недвижимости.

Про жизнь и карьеру


– Руслан, приветствуем Вас! Расскажите, пожалуйста, немного о себе.
– Родился я в Ленинграде, в семье военного доктора. Когда еще ходил в школу, наша семья переехала жить в Москву. Признаюсь, учиться я не любил. Но после окончания школы поступил в Академию водного транспорта на экономический факультет и довольно успешно его окончил. Интересно, что именно в зрелом возрасте во мне проснулся аппетит к знаниям. Пришло какое-то осознание, понимание, что учиться нужно и важно. Вот почему я до сих пор продолжаю получать знания. Я женат и у меня двое детей. С огромным удовольствием трачу ощутимую часть жизни на занятия со своими сыном и дочкой. Понимаю, что время летит очень быстро, и потому ценю каждый час, проведенный с ними. В настоящее время профессионально занимаюсь инвестициями в коммерческую недвижимость. Являюсь руководителем компании RENTAVED ESTATE. На свои собственные средства или на деньги инвесторов мы приобретаем коммерческие помещения, проводим редевелопмент и увеличиваем тем самым капитализацию объектов. Такая деятельность позволяет зарабатывать нам и нашим инвесторам 25-50% годовых. Другими словами, делаем бизнес на недвижимости.

– Чем Вы занимались до того, как пассивный доход стал основным источником Вашего заработка?
– Еще в школьные годы я мечтал о своей компании, и даже придумал ей название SURU. Можно сказать, что путь предпринимателя я предопределил себе еще в школе. 20 лет назад я познакомился со своим будущим партнером по бизнесу – Артемом Филатовым. Свой путь как предприниматели мы начали с открытия небольшого отдела по продаже лоскута тюля. Постепенно это небольшое дело выросло до целой сети магазинов «ЛОСКУТОК». Надо отметить, что наш стартовый капитал был всего по 1000 долларов на каждого. Дальше – больше. Мы стали активно развивать свою сеть магазинов. В какой-то момент наш партнерский бизнес дорос до оптовой компании по поставке ткани из Китая, Турции и ОАЭ. Потом у нас был большой этап в строительном бизнесе. Мы с Артемом создали компанию, которая одна из первых стала приобретать строительную технику в лизинг, а затем сдавать ее вместе с оператором в аренду. Для контроля работы наших строительных машин мы разработали собственную систему мониторинга: она позволяла, помимо расхода топлива, отслеживать, куда техника поехала и сколько она отработала. Со временем свою систему мониторинга мы вывели в отдельную структуру и стали развивать ее как отдельное направление. Теперь это всем известная компания МСС ГЛОНАСС (федеральный оператор по спутниковому мониторингу). Я смело могу сказать, что это и мое детище тоже, ведь я владею 50% акций. В настоящее время МСС ГЛОНАСС активно развивается и имеет хорошие позиции на рынке спутникового мониторинга. Через какое-то время мы переросли обычную сдачу техники в аренду. И следующим этапом была организация полноценной строительной компании, которая выступала генеральным подрядчиком на многих крупных стройках не только в Москве, но и в регионах. Мы строили электроподстанции, прокладывали ЛЭП, занимались строительством объектов с нуля. В нашем портфеле есть реконструкция комплекса зданий Высшей Школы Экономики (20 000 кв. м).

Про пассивный доход

– А что Вас привлекло в идее жизни рантье?
– Я люблю путешествовать. С самого детства обожаю море, меня привлекает командный дух и возможность «порулить». Очень нравится яхтинг, поэтому часть своих путешествий совершаю именно по морям. Недавно приобщился еще и к пешим походам. А для путешествий, помимо здоровья, нужно свободное время и деньги. И только пассивный доход позволяет сочетать в себе эти два элемента.

– Вы занимаетесь созданием пассивного дохода с недвижимости? В чем его преимущества?
– Всю свою предпринимательскую жизнь мы с моим бизнес-партнером Артемом Филатовым запускали проекты в различных сферах и продолжаем это делать до сих пор. Но с высоты предпринимательского опыта могу сказать: только недвижимость требует меньше всего личного времени на ее контролирование, управление и дает больше свободы. Кроме того, доходная недвижимость – это самый низкорискованный бизнес и актив.

– Скажите, а есть ли какие-то специфические особенности получения пассивного дохода с недвижимости в России?
– Россия на сегодня является одним из самых интересных рынков для инвестиций в недвижимость. Я много путешествую по миру и вижу, что в Москве коммерческая недвижимость недооценена. Пока действует режим санкций против России, цены на недвижимость, наверное, будут оставаться на прежнем уровне. Но мы же прекрасно понимаем, что все это временно. Однако даже сегодня рентабельность инвестиций в коммерческую недвижимость в Москве несопоставима с доходностью в Европе. Вы сейчас спокойно можете купить качественную коммерческую недвижимость в Москве с окупаемостью 9-10 лет, чего абсолютно нельзя сделать в Европе. Во многих странах Евросоюза окупаемость ваших инвестиций порядка 20 лет. Отдельно хочу сказать о налогах. Вы, наверное, удивитесь, но и здесь Россия по сравнению с другими странами наиболее привлекательна в плане получения дохода с недвижимости. К примеру, индивидуальный предприниматель по упрощенной системе налогообложения платит всего 6% налога от получаемого дохода, патентная система налогообложения позволяет платить еще меньше. Для сравнения: в Германии сложная и разветвленная налоговая система. Сдача в аренду собственности (в том числе и недвижимости) облагается так называемым прогрессивным налогом. Его минимальная ставка составляет 19%, а максимальная – 53% от дохода.

– Есть ли какие-то серьезные «подводные камни», которые существенно усложняют жизнь тех, кто работает сегодня в этой сфере?
– Подводным камнем при покупке недвижимости ность сведений по объекту. Я встречал много интересных объектов с хорошей локацией и надежным арендатором, но при этом с совершенно плохими документами. Купив такое помеще- ние, со временем можно остаться и без помещения, и без денег. Поэтому я всегда всем рекомендую: если нет опыта и знаний, то лучше обратиться к профессионалу. Только специалисты с определенными знаниями и опытом в данной области смогут провести полную экспертную проверку документов на приобретаемый объект недвижимости. И тогда можно быть спокойным, что вы не купили «кота в мешке», а объект недвижимости будет приносить прибыль, а не проблемы и убытки.

Про коммерческую недвижимость


– Вы – владелец RENTAVED ESTATE. Чем именно занимается Ваша компания?
– Наша компания приобретает различные объекты коммерческой недвижимости с целью проведения редевелопмента для увеличения капитализации объекта. Мы покупаем помещения или здания, проводим в них капитальный ремонт, делаем перепланировку, надстраиваем или пристраиваем, согласовываем все изменения и потом сдаем в аренду. А после продаем этот объект как готовый бизнес вместе с арендатором, с которым заключен долгосрочный договор аренды.
В настоящее время, помимо инвестиций в коммерческую недвижимость в Москве, мы приобрели земельный участок возле Черного моря в одном очень известном курортном городе и приступаем к строительству жилого комплекса.
Также в планах запуск проектов в сфере доходной недвижимость за рубежом. Недавно я вернулся из поездки в Камбоджу, где ознакомился с рынком недвижимости и увидел очень хорошие возможности для доходных инвестиций в строительство отелей. Мы подобрали несколько земельных участков на покупку и проводим в настоящее время их анализ.

– Почему именно работа с коммерческой недвижимостью стала одним из основных профилей Вашей деятельности?
– Мне нравится коммерческая недвижимость. Помимо опыта и знаний своей работы, есть еще и внутреннее ощущение, с каким объектом стоит работать, а с каким нет. Кроме того, мне приятно иметь дело с коллегами, которые работают на этом рынке. Они, как правило, успешные, образованные, состоятельные и интересные люди. Что еще можно отметить из плюсов? Коммерческая недвижимость более доходная, чем жилая. Если вы покупаете жилую недвижимость для последующей сдачи в аренду, то сталкиваетесь с проблемой периодических ремонтов для поддержания квартиры в надлежащем виде. А это дополнительные расходы и личное время. При работе с коммерческой недвижимостью заботы по поводу ремонта полностью ложатся на плечи текущего арендатора.

– Можете вспомнить, какие сделки были самыми удачными?
– Вы знаете, у меня много сделок, которые можно считать удачными. Когда я рассказываю о сделках, которые мы закрыли, то очень часто слышу, что нам просто повезло. Но когда говорю, что мне везет так уже на протяжении 10 лет, то люди спрашивают, можно ли вместе со мной инвестировать. Например, мы купили цокольный этаж в жилом доме возле метро Белорусская за 15 миллионов рублей. Это помещение использовалось прежним собственником под офис, который приносил ему порядка 120-150 тысяч рублей в месяц. За шесть месяцев мы сделали ремонт, перепланировку, вытяжку, докупили дополнительную мощность по электричеству и сдали данный объект в аренду под кальянную за 400 тысяч рублей. Ремонт нам обошелся примерно в 2,5 миллионов рублей. Сейчас это готовый арендный бизнес, который у нас покупают за 40 миллионов рублей.

– Были ли на Вашем пути неудачи?
– Одно время мы занимались тем, что покупали квартиры на первых этажах, переводили их в нежилой фонд, делали ремонт и сдавали в аренду под магазины, салоны красоты и прочее. Но в один прекрасный день власти города ужесточили правила перевода квартир в нежилые помещения, создав невыполнимые условия. В тот момент у нас на руках было куплено достаточно большое количество квартир для перевода в нежилой фонд. Проблема заключалась в том, что мы покупали эти квартиры с премией до 100% от рыночной цены обычных квартир, поскольку продавцы знали, для чего мы их приобретаем и просили больше. В результате нам пришлось продать все купленные квартиры с большим дисконтом. Сами же мы переключись на уже готовые нежилые помещения и здания. Это был черный лебедь, предугадать который было достаточно сложно. Но мы справились, вовремя поняли, что нужно предпринимать в такой ситуации. Да, мы много потеряли, но эта ситуация не стала критичной для нашего бизнеса из-за своевременно принятых грамотных решений.

Плюсы получения пассивного дохода с недвижимости:

№1 Доходная недвижимость – это прогнозируемый источник дохода. Сдавая в аренду торговое помещение в проходном или проездном месте, вы с высокой степенью вероятностью можете спрогнозировать ваш пассивный доход на многие годы вперед.
№2 Вам не нужно тратить много личного времени на контролирование и управление недвижимостью.
№3 При получении дохода с недвижимости у вас нет зависимости от кого-либо: сотрудников, заказчиков, подрядчиков, диспетчеров, агентов и прочих специалистов. Вы всегда можете самостоятельно сдать в аренду или продать свое помещение, при этом затратив минимум усилий и времени.

Про отпуск на всю жизнь

– Руслан, отпуск на всю жизнь – это Ваша цель?
– Моя цель в жизни – созидание, а деньги – это лишь средство. Я хочу, чтобы вокруг меня жили счастливые люди в достатке. Очень здорово, когда твои близкие здоровы, ни в чем не нуждаются, и у тебя не болит за них сердце. Мне нравится помогать людям стать независимыми и более финансово защищенными. У меня есть достаточно времени и на близких, и на путешествия. Но, наверное, не совсем правильно говорить, что я нахожусь в постоянном отпуске. Я ведь и работаю еще тоже. С той лишь разницей, что смог так организовать свое дело, что оно отнимает не большую часть моего времени и сил, а меньшую. Кроме того, я всегда придумываю себе работу. Жить без дела – это не мое.

– Вы согласны с тем, что пассивный доход – это способ обогатить свою жизнь новыми впечатлениями?
– Согласен, если человек умеет правильно распоряжаться деньгами. Ведь можно иметь деньги и не выезжать никуда, не читать, не изучать и не общаться с новыми людьми. Или наоборот, можно заниматься саморазвитием и изучением мира без денег. Но все-таки с деньгами это можно делать быстрее, проще и эффективнее. Получение пассивного дохода позволяет высвобождать себе свободное время себя в этом мире и саморазвитие.

– Какие приятные впечатления и яркие эмоции Вы смогли получить за последний год?
– Я побывал в Мексике. У нас было большое (почти месяц) путешествие по этой сказочной стране. Впечатлил поход в горы на Севере. Мы побывали в тех местах, где не ступала нога туриста. После Мексики я уехал в йога-тур на остров Бали. Также в этом году я осуществил свою давнюю мечту и посетил Тибет. Про него можно рассказывать долго. Одно могу сказать: лучше один раз увидеть и прочувствовать, чем сто раз прочитать или посмотреть на ютубе. Недавно вернулся из увлекательной поездки в Камбоджу. Сейчас планирую отправиться в ОАЭ.

Про правило трех «Л»


– Что Вы посоветуете тем, кто делает первые шаги в формировании источников пассивной доходности?
– Если Вы покупаете свой первый объект, то делайте это без лишних рисков. Берите готовый объект недвижимости. Готовый – имеется в виду достроенный с произведенным ремонтом, с документами. Кроме того, важно, чтобы этот объект был уже с надежным арендатором, в проходном или проездном месте. Лучше пусть доходность будет чуть ниже по инвестициям, но будет ликвидный объект с отличной локацией. Желательно, чтобы он был уже «с историей» – то есть показал себя с точки зрения прибыли. Вообще, мой совет при выборе объекта недвижимости таков: соблюдайте правило трех «Л». Это локация, локация и еще раз локация. И добавим сюда, конечно же, документы. Об этих рисках я уже говорил выше.

– Вы готовы поделиться своим опытом с теми, кто желает получать пассивный доход?
– В прошлом году мы завели свой Ютуб
канал о доходной недвижимости «РЕНТАВЕД», где достаточно подробно рассказываем, какие объекты стоит покупать, а какие
нет. В наших выпусках знакомим зрителей с возможными вариантами инвестиций, рассказываем
про подводные камни и делимся своим опытом.
Рекомендую всем, кому интересна тема инвестиций в недвижимость с целью получения пассивного дохода, подписаться на наш Ютуб Канал.
Я открыт для общения, меня легко можно найти в социальных сетях и написать мне свой вопрос или попросить совета.

Беседовала Евгения Ундервуд

Total
0
Shares
теги